Бизнес план мини гостиницы: как открыть мини отель с нуля
Решили начать собственный гостиничный бизнес? Это достаточно перспективное и прибыльное дело, которое при правильной организации достаточно быстро окупится. Главное — выбрать место, где открывать гостиницу, и правильно ее разрекламировать. Оптимальный вариант для новичков — это классическая мини-гостиница на 10-15 номеров. Открыть ее несложно, а при правильном подходе она приносит прибыль не меньше, чем традиционный отель.
Изучаем рынок
Задумываетесь над тем, как открыть мини отель? Первым делом изучите уже имеющийся рынок. Где следует открывать гостиницу? Там, где она будет пользоваться спросом. Это курортные города, крупные мегаполисы, популярные туристические населенные пункты. Подумайте, кто будет селиться в ваших номерах. Студенты и молодежь обычно выбирают хостелы — их устраивает низкая цена и общие комнаты.
Мини-отелями пользуются люди возрастом от 23 до 65 лет, которые предпочитают жить в отдельной комнате. Также мини-отели популярны у семейных пар, у пар с детьми и командировочных. Подумайте, кто из этой целевой аудитории может стать вашим клиентом.
Обратите внимание: составьте портрет вашего потребителя, просчитав его возраст, уровень дохода, необходимые ему услуги. На основе этого вы сможете построить будущую стратегию продвижения отеля.
После этого займитесь анализом конкурентов. В вашем городе наверняка уже есть гостиницы и мини-отели, поскольку этот бизнес приносит неплохие деньги. Изучите, какой номерной фонд они предлагают, какой ценовой диапазон и какие дополнительные услуги. Узнайте о наполняемости номеров, режиме работы и пр.
Затем найдите лидеров рынка. Именно они задают тон всему гостиничному бизнесу в городе, формируют привычки гостей и наверняка умеют демпинговать. Вам нужно будет подстроиться под лидеров, при этом предложив своим посетителям более лучшие условия за меньшие деньги. Или хотя-бы такие же условия.
В каком формате открываться
Если у вас нет серьезного опыта в гостиничном бизнесе и огромного стартового капитала, то проще всего открыться в формате мини-гостиницы. Это небольшой отельчик, который состоит из максимум 30 комнат. Подобные мини-отели располагаются возле основных ключевых объектов инфраструктуры:
автовокзалов;
железнодорожных вокзалов;
станций метро;
развязок автотранспорта;
в центре города;
вблизи популярных достопримечательностей;
возле автозаправок или вдоль трасс.
Мини-отель подразумевает под собой наличие общей кухни и микроволновки в каждой комнате, нескольких душевых и санузлов. В некоторых случаях душевые кабинки могут быть оборудованы прямо в номерах. Обязательным условием на сегодня является наличие в отеле высокоскоростного Wi-Fi интернета. Также нелишним будет наличие рядом удобной стоянки, но это необязательный вариант.
План производства
Давайте рассмотрим, что нужно чтобы открыть гостиницу на 20 номеров. Это классический размер для мини-отеля. Номера следует разделить так:
3 комнаты класса “Люкс”. Тут необходимо сделать качественный ремонт, оборудовать собственные санузлы, установить в номерах всю нужную мебель и бытовую технику, создать мини-кухни.
13 комнат под классические двухместные номера. Причем 7 номеров сделайте с двумя отдельными кроватями, 6 — с двуспальными.
4 комнаты выделите под одноместные номера.
Также вам нужно будет оборудовать полноценную кухню для приготовления еды, снабдив ее посудой и бытовой техникой, а также создать удобный санузел на нескольких человек. Дополнительно в мини-отеле должна быть “стойка” рецепшн с администратором, технические помещения для хранения моющих принадлежностей и белья, котельная и отдельная комната для стирки-глажки.
Мебель в гостиницу нужно выбирать не самую дешевую. Кровати желательно ставить с металлическими рамами, шкафы — с прочными дверцами на нескольких петлях, пол покрывать промышленным линолеумом или “офисным” ламинатом.
Дополнительно в мини-гостинице можно оборудовать небольшой бар и тренажерный зал. Это позволит вам значительно расширить охват клиентов и принесет дополнительные средства.
Финансовый план
Есть два варианта развития событий:
Найти подходящее по размерам помещение и взять его в аренду.
Построить отель с нуля.
Разумеется, первый вариант потребует меньше первоначальных затрат, но вы будете каждый месяц отдавать солидную сумму, снижая собственный доход. Второй вариант потребует серьезных вложений, но в итоге у вас будет собственное здание в удобном месте, которое впоследствии можно будет продать или сдать в аренду, если вам надоест заниматься бизнесом.
Постройка собственного здания занимает около двух лет. Предполагаемые суммы вложений следующие:
Получение разрешений, исследовательские и проектные работы — 1 миллион рублей.
Постройка здания, отделка — 10 миллионов рублей.
Благоустройство окружающего пространства, создание собственной парковки — 1 миллион рублей.
Закупка мебели и техники — 5 миллионов рублей.
Прочие расходы — 1 миллион рублей.
Итого постройка собственного объекта обойдется вам примерно в 18 миллионов рублей.
Год работы гостиницы обходится примерно 4,5 миллионов рублей, из которых:
Налоги, заработная плата — 2.5 миллиона.
Коммунальные услуги, текущие расходы, закупка белья, стиральных принадлежностей и пр. — 1,5 миллиона.
Прочие расходы — 0,5 миллиона.
Ожидаемая прибыль от гостиницы составляет порядка 7.5 миллионов рублей. Номера при средней стоимости в 1000 рублей в день принесут вам: 1000*20*30=600 000 в месяц или 7 200 000 в год при полной загрузке (на практике эта цифра меньше на 10%, поскольку обеспечить 100% наполняемость номеров круглый год не совсем просто). При правильной организации вы будете получать 6 500 000 миллиона с номеров и еще порядка миллиона рублей с бара — тренажерного зала. Чистая прибыль составит 7 500 000 — 4 500 000 = 3 000 000 рублей в год.
Обратите внимание: в наши 3 миллиона не включена арендная плата за здание. Если вы строите свое, то эти 3 миллиона и будут вашей чистой прибылью. Если вы берете его в аренду, то еще примерно 1,5-2 миллиона нужно будет отдать за съем.
Получается, что постройка гостиницы с нуля окупится у вас за 5-6 лет. Арендное здание при доходе в 1 миллион в год окупится за 5 лет. Поэтому строить свое намного выгоднее. Или же искать варианты с ипотекой — лучше погашать долг за свое здание, чем просто отдавать деньги за аренду.
Организация работы
Хотите узнать, как открыть гостиницу с нуля? Первым делом вам следует зарегистрироваться. Рекомендуем вам оформлять ООО и работать по упрощенной схеме налогообложения. Можно, конечно, сделать и ИП, но в этом случае вы рискуете более серьезными штрафами и ответственностью.
Для функционирования отеля на 20 номеров вам нужно будет нанять следующий персонал:
Администраторы — 3 человека, ЗП — 20 000.
Бухгалтер — 1 человек, ЗП — 20 000.
Менеджер со знанием компьютера — 1 человек, 20 000.
Горничные — 3 человека, ЗП — 15 000.
Уборщицы — 2 человека, ЗП — 15 000.
Охранники — 2 человека, ЗП — 15 000.
Маркетинг
Главное для гостиницы это правильный маркетинг. Как правильно рекламировать ее? Сейчас практически 80% пользователей ищут и бронируют гостиницы через интернет. Поэтому вам обязательно нужно создать свой сайт-визитку с описанием номеров и цен, зарегистрироваться в системах бронирования по типу Booking или Октого, разместить объявления о наличии номеров на региональных порталах недвижимости, в социальных сетях и форумах. Уже этого будет достаточно для того, чтобы обеспечить постоянный поток туристов.
Дополнительно рекомендуем вам запустить классическую “бумажную” рекламу — растяжки, баннеры, вывески. Разместите объявления о сдающихся номерах возле вокзалов, на туристических сайтах и в местных СМИ. Разработайте систему скидок для постоянных клиентов и для тех, кто снимает номера на длительный срок. Вам будет выгоднее поселить одну семью на две недели, чем менять постояльцев каждые два дня.
Возможные риски
Правильный бизнес план мини гостиницы обязательно должен включать в себя анализ возможных рисков и пути их решения. Какие могут быть риски? Отсутствие клиентов, изменение целевой аудитории, рост цен на коммунальные услуги и оборудование, появление рядом серьезного конкурента. Все эти риски необходимо учитывать и заранее понимать, как с ними бороться.
Выгодно ли держать гостиницу? Да, выгодно. Особенно если она располагается в вашем здании, а не в арендуемом. Если здания у вас нет, то всегда можно взять кредит на покупку и гасить его за счет прибыли. Часто бизнесмены выкупают несколько квартир на первом этаже новостройки, оформляя их в ипотеку. Затем квартиры переделываются в мини-отель, а часть прибыли уходит на погашение долга. В итоге через 5-6 лет вы окупаете все расходы и становитесь полноценным собственником прибыльного, работающего бизнеса.
По вопросам подготовки документов можно получить консультацию в налоговой инспекции, органах местного самоуправления, сервисах «единого окна», предпринимательских объединениях и консалтинговых агентствах. К этому вопросу следует отнестись не менее ответственно, чем к расчету ожидаемых финансовых показателей нового бизнеса.
После выполнения всех необходимых формальностей и выбора помещения остается приступить к созданию интерьера будущей гостиницы. Это творческий этап, который должен включать в себя в том числе вопросы по уходу за интерьером и его обновлению. Если вы все предусмотрите, ваша гостиница будет стабильно получать положительные отзывы постояльцев.
Свой бизнес: открываем свой гостевой дом
Минимальный стартовый капитал
Многие люди мечтают о собственном гостиничном бизнесе, но не обладают достаточным капиталом для открытия целого отеля или хотя бы гостиницы. Если вы относитесь к их числу, то стоит обратить внимание на популярный на Западе, а в последнее время и в нашей стране формат мини-гостиниц – так называемые гостевые дома.
Хотя, строго говоря, гостевой дом – это не гостиница, но он имеет много общего с ней. Основные отличия между ними заключаются в количестве мест (в гостиничном доме может быть максимум до десяти номеров) и в условиях проживания. Гостевые дома, как правило, являются частными домовладениями, владельцы которых сдают их в аренду целиком или же отдельными комнатами – номерами. При этом во многих случаях сам владелец и его семья живет в том же домовладении, но на отдельном этаже или в отдельной части дома. Условия проживания в гостевом доме максимально приближены к домашним, хотя возможна также стилизация интерьера в том или ином стиле (например, в средиземноморском, исконно русском, деревенском и т. д.).
Гостевой дом на приусадебном участке
Преимущества данной бизнес идеи заключаются в высоком спросе на подобные услуги и относительно небольшом стартовом капитале, который требуется для его организации. Этажность и площадь гостевых домов, количество комнат и номеров в них законодательно практически не ограничивается. Все зависит от того, чем вы располагаете. В большинстве же случаев гостевые дома располагаются в невысоких зданиях (от одного до трех этажей). Средняя площадь гостевого дома составляет около 300 кв. метров.
Так как изначально главной целью гостевых домов было получение прибыли за счет минимизации расходов на содержание самого домовладения и на обслуживание его постояльцев, то и их юридический статус существенно отличается от привычных гостиниц. К примеру, гостевым домам не нужно присваивать и согласовывать с контролирующими органами гостиничный класс (количество звезд), для них не прописаны санитарно-эпидемиологические нормы и нет соответствующих требований. Они облагаются налогами по сниженным ставкам, по сравнению с обычными гостиницами. Точный размер налоговых отчислений будет напрямую зависеть от размера вашего гостевого дома. В среднем, при официальном оформлении на налоги вы будете тратить до 60 тысяч рублей ежемесячно.
Конечно, для начинающего предпринимателя эта сумма может оказаться довольно ощутимой. В нее входит налог на землю (отчисляется раз в полгода), единый налог на вмененный доход и налог по заработной плате, отчисляемые ежемесячно. Прибавьте к этому необходимость регулярно сдавать декларации в налоговую инспекцию и вести бухучет. Хорошо, если у вас есть соответствующие знания и, что не менее важно, свободное время, чтобы заниматься всем этим самостоятельно. Если же ни тем, ни другим вы не располагаете, придется обращаться за помощью к специалисту.
Опытный бухгалтер избавит вас от возможных проблем в будущем, но и его услуги должны быть оплачены. Стоимость услуг приходящего бухгалтера составит от 6-12 тысяч рублей в месяц, в зависимости от региона, размера бизнеса, формы налогообложения и других факторов. И все же, как бы ни был велик соблазн сэкономить, работа «в белую» имеет ряд несомненных преимуществ.
Проводить безналичные расчеты со своими посетителями
Устанавливать на территории своего гостевого дома терминалы по приему платежей за мобильную связь и т. д.,
Работать с юридическими лицами – поставщиками, подрядчиками и агентствами.
По мере расширения вашего гостевого дома стоит задуматься о регистрации юридического лица, что позволит выйти на уровень полноценной гостиницы. Однако в этом случае уже потребуется пройти процедуру сертификации по гостиничному стандарту. Стандарты устанавливают порядок и методы планирования повышения качества обслуживания на всех этапах гостевого цикла, определяют требования относительно средств и методов контроля и оценки качества обслуживания.
Дополнительный источник дохода к вашему бизнесу!
Быстрый способ онлайн-заработка на трансформационных играх, совместимый с любым бизнесом в сфере услуг. Минимальные вложения, работа из дома. Онлайн-обучение «под ключ» за два дня.
Главная целевая установка систем качественного обслуживания направлена на соответствие стандартам ICO 9000, которые на межгосударственном уровне определяют требования по качеству согласно международным стандартам. Для прохождения сертификации требуется соответствующая материальная база гостиничного предприятия, квалифицированный персонал, который будет выполнять свои профессиональные обязанности, рационально обоснованная организационно-функциональная структура, четкое управление предприятием в целом и управления качеством обслуживания в частности.
В соответствии с Законом РФ «О сертификации продукции и услуг», сертификация представляет собой совокупность действий и процедур по признанию и подтверждению соответствия услуг предъявляемым (установленным) требованиям. Эти требования соответствия устанавливают ГОСТ 28681.0-90 «Стандартизация в сфере туристско-экскурсионного обслуживания. Основные положения»; СНиП 2.08.02-89. «Общественные здания и сооружения», Правила технической эксплуатации гостиниц и их оборудования, Закон РФ «О безопасности», Правила предоставления гостиничных услуг в РФ, ГОСТ Р 50645-94 «Туристско-экскурсионное обслуживание. Классификация гостиниц», Правила пожарной безопасности в России ППБ-01-93.
Готовые идеи для вашего бизнеса
Государственный стандарт РФ (ГОСТ Р 50645-94) «Туристско-экскурсионное обслуживание. Классификация гостиниц» определяет гостиницу как «предприятие, предназначенное для временного проживания». Его требования распространяются на гостиницы вместимостью не менее десяти номеров.
Где выгодно открыть гостевой дом
Конечно, выгоднее всего открывать гостевой дом в регионах с развитой сферой туризма: на морском побережье (курорты Краснодарского края), рядом с федеральной трассой, поблизости от заповедников национального значения и т. д. Однако строгого ограничения по его месторасположению нет. Даже если населенный пункт, где вы проживаете, не является оживленным туристическим центром, но в нем есть гостиницы, следовательно, и гостевой дом здесь вполне может стать прибыльным предприятием. Проще всего приобрести или арендовать участок под строительство в сельской местности.
Во многих регионах можно найти подходящие варианты практически за бесценок. Правда, вложить в строительство или ремонт, обустройство и оснащение придется немало. Если раньше гостевые дома были дешевой альтернативой гостиницам и не отличались высоким уровнем сервиса, то сейчас ситуация медленно, но верно меняется.
Благодаря сниженным налоговым ставкам, отсутствию необходимости нанимать большой штат персонала и, в целом, меньшими, по сравнению с гостиницами, расходами, владельцы гостевых домов могут больше средств вкладывать в оформление и оснащение номеров, улучшение условий пребывания для отдыхающих. Перед выбором места для открытия гостевого дома проведите собственное маркетинговое исследование. Для этого вовсе не нужно быть специалистом, достаточно посмотреть на ситуацию глазами ваших потенциальных клиентов.
Как определить рентабельность гостевого дома
Для начала необходимо составить подробный бизнес-план гостевого дома. Даже если у вас есть собственный земельный участок в подходящем месте и капитальное здание, не требующее ремонта, даже если вы планируете обойтись собственными средствами и не брать кредиты, вам все равно потребуется бизнес-план, который станет своеобразным поэтапным планом действий, сметой расходов и прогнозом ожидаемой прибыли.
Составьте список необходимых документов, которые вам нужно получить перед открытием своего гостевого дома: свидетельство государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, документы, подтверждающие ваше право собственности на дом и на земельный участок, и пр. Если на этом этапе у вас нет ничего, кроме денег и мечты о собственном гостиничном бизнесе, необходимо определиться с тем, будете ли вы приобретать подходящее домовладение или строить его с нуля.
Однозначного ответа на этот вопрос нет. При наличии готового строения под гостевой дом ваши расходы на первом этапе будут, несомненно, ниже. Однако все равно придется потратиться (и весьма немало) на ремонт, перепланировку, достройку и т. д. Кроме того, нужно учитывать, что при переделке обычного жилого дома под гостевой необходимо соблюсти ряд требований в соответствии со строительными нормами и правилами (СНиП), санитарными нормами (СанПиН), ведомственными строительными нормами (ВСН).
При строительстве здания с нуля вы сможете при помощи опытного архитектора грамотно распланировать площадь гостевого дома, эффективно используя каждый квадратный метр, и избежите многих досадных ошибок, которые будут омрачать жизнь ваших постояльцев. К таковым возможным недочетам относятся, к примеру, окна, выходящие на внутренний двор или кирпичную стену, номер, расположенный около кухни, и т. д.
Количество комнат-номеров в гостевых домах обычно не превышает десяти. Причем хотя бы половина из них должны быть двухместными номерами с возможностью организовать там дополнительное спальное место (поставить кровать или раскладушку). Другая половина номеров будут одноместными (желательно также с возможностью расширения хотя бы на одно место). На большее количество человек делать номера нерентабельно: они занимают слишком много площади, которая и так ограничена, и пользуются меньшим спросом, нежели более дешевые одно- и двухместные комнаты.
Особенности интерьера в мини-гостинице
Тщательно продумайте интерьер вашей мини-гостиницы, рассчитайте необходимое количество мебели, бытовой техники, сантехники, текстиля, посуды, средств для уборки помещений и пр. В каждом номере должно быть хотя бы одно окно (металлопластиковое открывающееся для проветривания или обычное, но с форточкой) и кровать (односпальная кровать размером не менее 80 на 190 см, а двуспальная – не менее 140 на 190 см). Окна необходимо оснастить противомоскитными сетками.
Комплектов постельного белья для гостевого дома рекомендуется брать минимум в два с половиной раза больше, чем кроватей. Меняются они, как правило, раз в неделю. Кроме того, нужен большой запас полотенец и вешалок для верхней одежды. Из мебели также потребуется шкаф плюс тумбочка или вешалка для верхней одежды, зеркало, настольная лампа или торшер, стол, стул и/или кресло. Из бытовой техники, в зависимости от «статуса» и ценовой категории мини-гостиницы, а также от региона, потребуется сплит-система или кондиционер (в бюджетных вариантах – вентилятор) и телевизор на каждый номер.
Душ и туалет, как правило, в гостевом доме делают совместными – в каждом номере или на этаже. Конечно, все эти помещения должны быть оборудованы хорошей системой вентиляции. В последнее время в мини-гостиницах устанавливают не ванны с душем, а душевые кабинки. С одной стороны, этот вариант более дешевый и практичный. С другой стороны, срок службы душевой кабинки меньше – она часто выходит из строя. Поэтому вариант с ванной, душем и закрывающейся пластиковой шторой более предпочтительный.
Также нужно будет приобрести все необходимое для кухни:
Как открыть гостиницу?
С чего начать
Каждый из нас в жизни хоть раз сталкивался как с арендой жилья на длительный срок, так и с поиском жилья для остановки на пару дней в каком-либо городе, поиском отеля для отдыха. Сфера туризма и гостеприимства растёт и развивается, предлагая своим постояльцам всё новые услуги. Этот бизнес имеет множество направлений: кто-то открывает огромный отель, а кто-то создаёт мини-отель в нескольких квартирах. По некоторым данным, большая часть клиентского потока приходится на отели малых форматов, так как именно здесь они находят за умеренную плату уют и простоту вместо обезличенного подхода сетевых гигантов. Как найти свою нишу в таком потоке спроса и организовать эффективную сдачу недвижимости, порталу БИБОСС рассказала Анна Катаева, которая своим примером доказала, что этот бизнес доходный и стабильный, а также позволяет постоянно общаться с интересными, путешествующими людьми. В её управлении в жилом доме находится мини-отель, включающий в себя номера — квартиры-студии.
Бизнес в сфере гостеприимства как раз для женщин, он удовлетворяет внутреннее стремление к созданию уюта, комфорта и красоты для гостей.
Раньше считалось, что мини-отели востребованы в городах-миллионниках или курортных зонах, сейчас возможность экономного проживания ценится в любом городе. Одна из причин быстрого развития данного бизнеса — хорошая востребованность у клиентов, особенно в средней ценовой категории. Однако в большом спектре необходимо правильно найти свою нишу. Для официального оформления крупной гостиницы нужно приобрести или построить здание, что не так просто. А для мини-отелей эта проблема снята: они могут располагаться в жилых помещениях, то есть квартирах, как купленных в собственность, так и арендованных.
Но всё равно нужно определиться, какого формата мини-отель вы собираетесь открыть: покупать или арендовать целое жилое здание или организовать его в жилых помещениях (квартиры, коммунальные квартиры, комнаты в общежитии). Первый вариант — дорогостоящий, с вложениями и оформлением большого количества документов, второй более экономный и быстрее окупается (к тому же, если вы только начинаете данный бизнес, то лучше начать именно с него). После необходимо провести аудит рынка и аудит конкурентов. Ёмкость рынка нужно смотреть в широком диапазоне: какие есть отели, какие номера они предлагают и по какой стоимости. Анализ конкурентов по мини-отелям, квартирам на сутки проводится по стоимости и длительности сдачи. По ценовому диапазону мини-отели делятся на хостелы с очень демократичными ценами, домашние отели эконом-класса и апартаменты среднего и бизнес-уровня.
владелица мини-отеля в Воронеже
Я сама «садилась» на телефон и обзванивала по объявлениям о сдаче квартир, номеров в мини-отелях, чтобы у меня лично была картина рынка. Можно пройти по близлежащим отелям и квартирам и честно сказать, что собираетесь открыть мини-отель. Если первый владелец не расскажет ничего и сочтёт эту информацию конфиденциальной, то расскажет второй или третий, ещё и советы даст, и вы заодно посмотрите, как у них всё устроено. Ещё анализ конкурентов поможет определиться с набором услуг. Скажу на всякий случай, что Wi-Fi должен быть бесплатный! Приведу и личный пример: моя недвижимость в собственности, и у меня есть места на охраняемой парковке возле дома. Если бы недвижимость была в аренде, скорее всего, я бы предоставляла эту услугу платно, но я позволяю пользоваться ей бесплатно, этой мой дополнительный бонус постояльцам. Ещё предлагаю им чай и кофе.
Владельцы мини-отелей всё чаще и чаще отказываются от услуг почасовой аренды: во-первых, затраты на обязательную уборку помещения после ухода гостей не покрывают полученного дохода, а во-вторых, эта услуга портит репутацию, так как пользуются ей зачастую для интимных встреч.
Что касается набора дополнительных услуг, то здесь всё организуется на ваше усмотрение (бюджет и возможности): к примеру, можно заключить договор с расположенным рядом фитнес-клубом и предлагать клиентам посещение фитнес-зала со скидкой. Очень выгодно заключить договор с местными турагентствами и экскурсионными организациями на предоставление услуг по размещению туристов. Это поможет вам избежать простоя номеров и создаст дополнительную рекламу по выгодному «сарафанному радио»: гости вашего отеля расскажут о вас в своём городе. Люди очень доверяют личному опыту, впечатлениям и советам тех, кто уже проживал в этом месте.